Arquivo mensal abril 2018

DA IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL DE CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – LEI 9.514/97

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Inicialmente, é imperioso tecermos algumas breves considerações que distinguem o compromisso de compra e venda do título translativo da propriedade.
O compromisso de compra e venda é um negócio preliminar a uma compra e venda de um imóvel que, embora irretratável[1], pode ser desfeito por vontade do comprador, mas não pode ser desfeito por vontade do vendedor, como é sabido na evolução histórica legislativa, a fim de se evitar injustiças em detrimento dos consumidores.
PABLO STOLZE[2] descreve o compromisso de compra e venda como:
“trata-se, pois, do direito real conferido ao promitente-comprador de um imóvel, em virtude de um contrato preliminar especial de compra e venda (compromisso de venda), firmado com o promitente-vendedor, sem cláusula de arrependimento, em instrumento público ou particular, e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imobiliário.
Por isso, melhor seria colocá-lo em categoria própria, qual seja, de direito real à aquisição da coisa (ad rem), uma vez que não guarda a suficiente identidade com as duas outras categorias (gozo/fruição ou garantia) para o fim de encontra assento em qualquer delas”
O artigo 1245 do Código Civil estabelece que a propriedade se transmite com o registro do título translativo do domínio. Em complemento, o artigo 108 do mesmo Código Civil estabelece que a escritura pública é essencial à transmissão e atos de disposição de imóveis, com a ressalva para imóveis com valor inferior a 30 salários mínimos e outras hipóteses previstas em lei.
Feitas as ponderações acima, é importante que se dê o devido tratamento para situações em que se discuta judicialmente um contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, bem como para casos em que a discussão judicial tenha como pano de fundo o negócio jurídico decorrente de um compromisso de compra e venda (um contrato preliminar).
É sabido que na alienação fiduciária o instrumento de venda e compra e o pacto adjeto de garantia fiduciária podem ser confeccionados por instrumento público ou particular, conforme estabelece o artigo 38 da Lei 9.514/97[3], mas isto não retira o caráter de transmissão da propriedade.
O artigo 23 da Lei da alienação fiduciária[4] preconiza que o direito real de garantia se aperfeiçoa pelo registro, o que não poderia ser de forma diversa, já que se trata de um direito real, contudo, a propriedade definitiva é transmitida inicialmente aos devedores e, ato contínuo, é transmitida ao credor, que fica com uma propriedade fiduciária em garantia, decorrente deste pacto adjeto.
Salvo melhor juízo, não se pode falar em arrependimento após o ato jurídico perfeito, sob pena de se criar a instabilidade e o caos, em total desrespeito à segurança jurídica nos negócios.
Não se pode permitir que devedores pleiteiem uma rescisão contratual, ignorando que uma compra e venda já foi aperfeiçoada, com a transmissão definitiva da propriedade aos devedores que, na condição de titulares do domínio, entregam a propriedade em garantia ao credor, sob pena de se prestigiar a celebração de negócios de forma irresponsável, sem a devida previsão de receitas, sem qualquer respeito à segurança jurídica dos negócios.
Um pedido de rescisão formulado por devedores fiduciantes, ainda que estivessem em dia com suas obrigações contratuais, para que pudesse ser acolhido, deveria propiciar o retorno do status quo ante, o que não parece ser possível, na medida em que os devedores não possuem a propriedade, pois a transmitiram no negócio jurídico de alienação fiduciária.
Assim, reitera-se que, ainda que o comprador esteja adimplente, não é possível o desfazimento do negócio jurídico de alienação fiduciária, conforme entendimento recente da jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
“Embargos de Declaração – Omissão verificada – Contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia firmado entre as partes, e não mero compromisso de compra e venda – Impossibilidade de resolução do contrato, com retorno das partes ao estado anterior – Credor fiduciário que satisfará o seu crédito com o produto da arrematação, devendo eventual excedente ser restituído ao devedor fiduciante – Deferimento da antecipação da tutela nos termos requeridos retira o poder do credor de executar a garantia fiduciária – Agravo de Instrumento improvido – Embargos acolhidos.” (TJSP;  Embargos de Declaração 2114786-33.2017.8.26.0000; Relator (a): Luiz Antonio Costa; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/02/2018; Data de Registro: 14/02/2018) (grifo nosso)
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA – RESCISÃO CONTRATUAL – Contrato quitado pela credora fiduciária – Eventual restituição de parte do montante pago pelos autores deve ser apurada segundo as regras do artigo 27 da lei nº 9.514/97 – Falta de interesse de agir – Extinção do processo – Artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil – RECURSO PREJUDICADO. (TJSP;  Apelação 1024710-11.2016.8.26.0001; Relator (a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I – Santana – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/02/2018; Data de Registro: 07/02/2018) (grifo nosso)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Venda e compra de imóvel. Dificuldades financeiras supervenientes. Rescisão pleiteada pela compradora. Indeferimento de tutela antecipatória para suspensão de cobranças e de possível alienação do imóvel em leilão público, com determinação de não apontamento no rol de inadimplentes. Inconformismo. Descabimento. Ausência da probabilidade do direito. Preceptivo do artigo 300 e ss. do CPC. A rescisão almejada impõe a devolução das partes ao status quo ante, devolvendo o comprador o bem enquanto a vendedora devolve o preço. Impossibilidade da medida que resulta do fato da autora não ser mais proprietária do imóvel, apenas possuidora. A propriedade do imóvel só pode ser recuperada com a quitação do contrato de financiamento e alienação fiduciária perante a instituição bancária, visto que este permanece válido, pois não abusivo. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO.” (TJSP;  Agravo de Instrumento 2253156-89.2017.8.26.0000; Relator (a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/02/2018; Data de Registro: 05/02/2018) (grifo nosso)
“TUTELA ANTECIPADA. Rescisão de contrato de compra e venda c.c. devolução de quantias pagas. Decisão que determinou a suspensão da cobrança das parcelas do contrato e proibiu a inscrição do nome dos agravados nos cadastros de devedores. Decisão que se revoga. Contrato de compra e venda garantido com alienação fiduciária. Regime jurídico próprio da Lei 9.514/97. Ausência do requisito da probabilidade do direito alegado. Precedente. Impossibilidade de resolução do contrato, com retorno das partes ao estado anterior. Recurso provido.”
(TJSP;  Agravo de Instrumento 2084997-86.2017.8.26.0000; Relator (a): Teixeira Leite; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Tatuí – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/01/2018; Data de Registro: 24/01/2018) (grifo nosso)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. I- Relação jurídica firmada entre as partes que é regida pela Lei n. 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. II- Impossibilidade, à vista das disposições contidas na Lei n. 9.514/97, aplicável à espécie, da rescisão pretendida pelo recorrido. Esgotamento da compra e venda inicialmente firmada pelo agravado, vez que ele, posteriormente, alienou fiduciariamente o imóvel. Desfazimento do negócio que deve observar ao disposto no art. 26 da Lei n. 9.514/97. Precedente desta Câmara e do STJ. III- Extinção da ação, sem apreciação do mérito, revogada a tutela de urgência objeto do agravo. AGRAVO PROVIDO, COM EXTINÇÃO DA AÇÃO, SEM APRECIAÇÃO DO MÉRITO, REVOGADA A TUTELA DE URGÊNCIA.” (TJSP;  Agravo de Instrumento 2166770-56.2017.8.26.0000; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto – 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/12/2017; Data de Registro: 13/12/2017) (grifo nosso)
“Apelação – Contrato particular de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária – Pleito de resolução do contrato e devolução dos valores pagos – Comprador pede a rescisão ante a falta de possibilidade de continuar arcando com as prestações devidas – Não comprovação de culpa da vendedora – Impossibilidade do decreto de rescisão – Relação regida pelas regras dispostas na Lei n. 9.514/97 – Possibilidade de ressarcimento pela rescisão operada somente após a venda extrajudicial do imóvel, com eventual saldo – Precedentes do C. STJ – Observância aos procedimentos elencados pelo art. 26, da Lei n. 9.514/97 – Recurso da ré provido e improvido o recurso dos autores.” (TJSP;  Apelação 1125613-48.2016.8.26.0100; Relator (a): Luiz Antonio Costa; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 26ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/11/2017; Data de Registro: 30/11/2017) (grifo nosso)
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. INADMISSIBILIDADE. CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E VENDA GARANTIDO ATRAVÉS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO QUE OBEDECE À DISCIPLINA PRÓPRIA. DISCIPLINA GERAL DO CÓDIGO CIVIL QUE CEDE ANTE O PROCEDIMENTO ESPECIAL ESTABELECIDO PELA LEI N. 9.514/1997. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.” (TJSP;  Apelação 1059345-39.2016.8.26.0576; Relator (a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto – 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 21/11/2017; Data de Registro: 21/11/2017) (grifo nosso)
“Contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia. Pedido de rescisão do ajuste e devolução das quantias pagas. Sentença de improcedência. Apelo do autor, devedor fiduciário. Procedimento especial da Lei 9.514/97. Inaplicabilidade do art. 53 do CDC. Mera expectativa de crédito resultante de superveniente leilão extrajudicial. Autor que carece de interesse processual de agir. Extinção do processo sem resolução do mérito que se impõe (art. 485 inciso VI do CPC/2015). RECURSO NEGADO, alterado o fundamento da extinção.” (TJSP;  Apelação 1007197-34.2017.8.26.0344; Relator (a): Maria de Lourdes Lopez Gil; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Marília – 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 13/11/2017; Data de Registro: 13/11/2017)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA DE URGÊNCIA CONCEDIDA EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. I – Relação jurídica firmada entre as partes que é regida pela Lei n. 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. II- Impossibilidade, à vista das disposições contidas na Lei n. 9.514/97, aplicável à espécie, da rescisão pretendida pelos recorridos. Esgotamento da compra e venda inicialmente firmada pelos agravados, vez que eles, posteriormente, alienaram fiduciariamente o imóvel. Desfazimento do negócio que deve observar ao disposto no art. 26 da Lei n. 9.514/97. Precedente desta Câmara e do STJ. III- Extinção da ação, sem apreciação do mérito, revogada a tutela de urgência objeto do agravo. AGRAVO PROVIDO, COM EXTINÇÃO DA AÇÃO, SEM APRECIAÇÃO DO MÉRITO, REVOGADA A TUTELA DE URGÊNCIA.(Agravo de Instrumento nº 2188821-95.2016.8.26.0000, rel. Des. DONEGÁ MORANDINI, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 16.12.2016 e Agravo de Instrumento nº 2077886-51.2017.8.26.0000, rel. Des. BERETTA DA SILVEIRA, da 3ª Câmara de Direito Privado, j. 08.08.2017)
                                               De acordo com as premissas acima lançadas, para que fique claro, com a entrega da propriedade pelo devedor ao credor, não se pode simplesmente falar em rescindir o contrato de alienação fiduciária, na medida em que o devedor, na condição de possuidor direto, possui direitos sobre o imóvel e uma expectativa em reaver a propriedade em caso de quitação, não tendo condições de devolver a propriedade ao vendedor.
                                               Apenas para que fique registrado, embora totalmente contrário ao que fora aqui sustentado, se eventualmente venha a prevalecer na jurisprudência o entendimento pela possibilidade da rescisão por desistência do comprador, o que não se sustenta aqui, estando inadimplente ou não, algumas conseqüências são inevitáveis, como: a incidência de juros a partir do trânsito em julgado, caso exista algum valor a devolvido pelo credor fiduciário, já que não houve mora deste credor e a iniciativa da rescisão partiu do comprador; a fixação de indenização a título de fruição pela indisponibilidade do imóvel pelo período em que o devedor ficou com a posse, ainda que terreno, assegurando direito a eventual compensação; responsabilização do comprador pelas despesas decorrentes da rescisão (tais como: imposto de transmissão, registro de imóveis, despesas cartorárias e honorários).

Referências:

[1] Lei 6766/79: “Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito à adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.” (dispositivo introduzido pelo Decreto-Lei 58/37)

[2] GAGLIANO, Pablo Stolze, Código Civil Comentado, cit., v. XIII, p. 225

[3] Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.   

[4] Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.