Comentários sobre a Lei 13.786/18 e a sua inaplicabilidade aos negócios garantidos pela Lei 9.514/97 (Alienação Fiduciária)

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No dia 28/12/2018 entrou em vigor a Lei 13.786/18, já conhecida como “Lei do Distrato Imobiliário”, que alterou as Leis nº 4.591/64 e 6.766/79.

Em síntese, a lei permite que o devedor inadimplente requeira a rescisão contratual de contrato de aquisição de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em loteamento.

O detalhe é que o legislador franqueou essa possibilidade de resilição mesmo após a entrega da posse do imóvel, ou seja, o adquirente recebe a posse do imóvel e, em momento posterior, resolve desfazer um negócio jurídico perfeito, requerendo a devolução dos valores pagos, com a retenção de 25% em favor da incorporadora ou loteadora.

O legislador manteve incólume a possibilidade da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias em caso de atraso na entrega da unidade imobiliária, possibilitando ao adquirente decidir se rescinde o negócio ou pleiteie uma indenização à base de 1% sobre a totalidade dos valores pagos, caso o atraso do incorporador exceda o prazo de 180 dias.

Dispõe o artigo 67-A da Lei 4.591/64, introduzido pela Lei 13.786/18: 

“Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I – a integralidade da comissão de corretagem;

II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

§ 1º  Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

§ 2º  Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:

I – quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

II – cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III – valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die;

IV – demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

Assim, fica claro que o direito de resilição assegurado ao comprador inadimplente traz como consequência a dedução da corretagem, indenização da fruição, além da retenção de 25%, podendo o comprador ficar devendo, caso o período de fruição ultrapasse o crédito das parcelas pagas.

O § 14, do artigo 67-A, da Lei 4.591/64, introduzido pela Lei 13.786/18 é muito claro ao afastar a incidência da nova norma dos contratos com garantia de alienação fiduciária, conforme transcrição abaixo:

“Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.” (grifo nosso)

Da mesma forma, o artigo 32-A, introduzido à Lei 6.766/79, afasta de forma incontestável a aplicação desta norma aos contratos garantidos com alienação fiduciária, conforme transcrição abaixo:

“§ 3º  O procedimento previsto neste artigo não se aplica aos contratos e escrituras de compra e venda de lote sob a modalidade de alienação fiduciária nos termos da Lei n° 9.514, de 20 de novembro de 1997.”

Assim, as alterações trazem a possibilidade de rescisão, muito embora contrárias à ideia de segurança jurídica nas transações imobiliárias, tendo em vista que o empreendedor poderá se ver com pedidos de distrato, alterando todo o seu planejamento de receitas, impactando negativamente na economia.